发布机构：邢台市人民政府办公室
文件名称：邢台市商品房预售资金监管实施办法
发文日期：2023年2月24日
效力状态：有效
第一章 总则
第一条为进一步规范商品房预售资金监管，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规及《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)《最高人民法院、住房和城乡建设部、人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)相关规定，结合我市实际，制定本实施办法(以下简称“办法”)。
第二条本办法适用于全市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用和监督管理。
新建商品房预售资金是指房地产开发企业(以下简称“开发企业”)出售取得预售许可证的商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、保证金、一次性全部付清的房款、分期付款和按揭贷款(含公积金贷款)等。
第三条商品房预售资金实行全额监管、按户缴存，合同约定支付的全部房价款必须直接存入监管账户。商品房预售资金监管期限自开发项目取得商品房预售许可证始，完成预售商品房不动产首次登记止。
第四条邢台市住房和城乡建设局(以下简称“市住建部门”)是商品房预售资金监管的行政部门，负责全市商品房预售资金监管工作的监督和指导，并负责市主城区(襄都区、信都区、开发区、邢东新区)的商品房预售资金监管工作。
襄都区住房和城乡建设部门、信都区住房和城乡建设部门、开发区城市建设部门、邢东新区规划建设部门依据市住建部门委托，分别负责各辖区内商品房预售资金监管工作的具体管理和实施;其他县(市、区)住建部门是当地商品房预售资金监管的主管部门，负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。
人民银行邢台市中心支行负责指导市主城区商业银行做好监管账户管理工作;其他县(市、区)人民银行分支机构负责指导本行政区域内的商业银行做好监管账户管理工作。
预售资金监管的操作风险和合规性监督检查由邢台银保监分局负责。
第二章 招标确定监管银行
第五条各县(市、区)住建部门应通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、贷款额度等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称“监管银行”)，并在具体招投标工作中，要结合实际依法确定招标条件和中标银行数量。
第六条完成招投标工作后，各县(市、区)住建部门要建立监管银行名录，并于15个工作日内将监管银行名录报市住建部门备案，同时，通过门户网站等多种形式予以公开。
第七条每两年监管银行名录需通过公开招标方式重新确定一次，各县(市、区)住建部门每半年对名录内的监管银行进行综合评估，对有违规行为的监管银行，取消其监管资格，其中，受到行政处罚的，两年内不得参与招投标活动。
第三章 确定资金监管额度
第八条根据资金拨付和使用方式不同，商品房预售资金分为监管额度资金和监管额度外资金。确保项目竣工交付所需的资金量为监管额度资金，超出监管额度的资金为监管额度外资金。
第九条市主城区资金监管额度，由市住建部门综合商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等因素确定，原则上在商品房价格平稳、市场不出现大的波动情况下，由市住建部门每两年测算一次并发布;测算方式为基准价(折算为每平方米建安成本、配套工程等达到交付条件的相关费用，不含装修部分)，乘以预售许可证载面积(不含地下部分)，作为资金监管额度。其他县(市、区)住建部门根据本地实际情况合理确定资金监管额度并及时发布，于15个工作日内报市住建部门备案。
在商品房销售时，开发企业承诺采用装修交房标准的项目，其装修标准、装修造价等内容须在三方监管协议和商品房买卖合同中予以体现;其装修部分的资金监管额度，由各县(市、区)住建部门结合商品房买卖合同、三方监管协议约定的装修标准及装修造价等内容单独核定，于15个工作日内报市住建部门备案;在项目主体结构封顶前，各县(市、区)住建部门要按照核定的装修资金监管额度标准，将开发企业的后续售房款足额预留至监管账户，并按照装修进度及时予以拨付。
第四章 开设账户和签订监管协议
第十条开发企业申请商品房预售许可前，应在监管银行名录中自主选择一家银行作为监管银行，并按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，开设预售资金监管账户。同时，与所属县(市、区)住建部门、监管银行签订预售资金三方监管协议。
第十一条三方监管协议应包括：预售项目基本情况、监管账户信息、交付条件(采用装修交房标准的项目还包括装修造价、装修标准等)、监管内容、预售资金收存和申请使用方式、监管额度、违约责任等内容。协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在商品房买卖合同中予以体现。预售审批部门应将三方监管协议作为办理商品房预售许可证的必要材料进行重点审查。
第十二条监管银行负责对监管账户进行特殊标识，并区别于开发企业其他一般账户，不得用于与预售资金监管无关的其他用途。监管账户须在商品房预售许可证、商品房买卖合同上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及所在县(市、区)住建部门门户网站进行公示。
第十三条监管账户设立后，原则上不得更改，因监管银行被取消监管资格等原因确需变更的，由开发企业在监管银行名录中重新选取监管银行并开设监管账户，同时报送所属县(市、区)住建部门和预售审批部门，原监管账户中所有资金全部转入新监管账户，预售审批部门变更商品房预售许可证中载明的监管账户信息。
第五章 资金缴存管理
第十四条开发企业在取得商品房预售许可证后，预售商品房时，须将监管账户作为房价款唯一收款账户提供给购房人。购房人要按照商品房买卖合同约定的交款方式及时限，将定金、首付款、保证金、一次性全部付清的房款等商品房预售资金直接存入三方监管协议中载明的监管账户，并留存缴费凭证。监管银行要及时将到账信息推送所属县(市、区)住建部门。
第十五条购房人申请商业性住房贷款和住房公积金贷款的，按揭贷款银行或公积金管理机构与购房人签订的贷款合同中须明确商品房买卖合同中载明的监管账户作为贷款到账唯一账户，同时，依据备案的商品房买卖合同，要将购房人首付款全额存入监管账户凭证或业务回单作为放贷条件之一进行核实，在确认首付款全部进入监管账户后，为购房人办理按揭贷款或公积金贷款业务。
按揭贷款银行或住房公积金管理机构须将贷款即时直接发放至监管账户，监管银行同步将到款信息推送所属县(市、区)住建部门。
第十六条入账资金未达到监管额度前，开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业可持各县(市、区)住建部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。入账资金超出监管额度后，开发企业与购房人解除购房合同的，由开发企业自行结算退款。
第六章 资金拨付使用管理
第十七条监管额度内资金不同于房地产开发企业自有资金，应专款专用，必须用于项目建设，包括用于购买建筑材料、支付设备和施工进度款、建设配套工程等为达到项目交付条件的相关支出资金。监管账户内资金达到拨付条件时，各县(市、区)住建部门不得附加条件或关联其它行政管理事项拖延受理或拨付。监管额度外资金可由开发企业申请提取使用。
第十八条监管账户内资金未达到监管额度的不予拨付，达到后，监管额度内的资金根据工程建设进度，按照取得商品房预售许可证、三分之二整层主体完工、主体结构封顶、二次结构完成、外墙装修完成、主体六方验收、综合验收完成、首次不动产登记完成等八个环节设置资金拨付节点。
节点一：取得商品房预售许可证的，申请使用资金不得超过监管额度的35%。
节点二：三分之二整层主体完工的，累计申请使用资金不得超过监管额度的45%。
节点三：主体结构封顶的，累计申请使用资金不得超过监管额度的60%。
节点四：二次结构完成的，累计申请使用资金不得超过监管额度的70%。
节点五：外墙装修完成的，累计申请使用资金不得超过监管额度的80%。
节点六：主体六方验收完成的，累计申请使用资金不得超过监管额度的90%。
节点七：综合验收完成的，累计申请使用资金不得超过监管额度的95%。
节点八：完成不动产首次登记的，全额拨付监管项目的剩余监管资金。
第十九条监管额度内的资金按以下程序拨付。
(一)房地产开发企业在使用预售款前，向所在县(市、区)住建部门提出申请，填写商品房预售款监管账户资金拨付申请表，并根据不同阶段拨付节点提交相应资料：
申请拨付第1-5个节点时，提供项目建设工程形象进度材料;申请拨付第6个节点时，提供建设工程竣工验收报告;申请拨付第7个节点时，提供由行政审批部门出具的竣工验收备案证明书;申请拨付第8个节点时，提供由自然资源和规划部门出具的不动产首次登记;
(二)各县(市、区)住建部门在受理申请后，于3个工作日内，完成对预售项目的工程进度现场查勘和申请资料审核，并出具商品房预售款监管账户资金拨付通知书;
(三)开发企业持商品房预售款监管账户资金拨付通知书前往监管银行办理资金拨付手续，监管银行应及时向企业拨款。
第二十条监管额度外的资金按以下程序拨付。
(一)开发企业向所在县(市、区)住建部门提出申请并填写商品房预售款监管账户资金拨付申请表;
(二)各县(市、区)住建部门在受理申请后，直接向开发企业出具商品房预售款监管账户资金拨付通知书，从申请到出具通知书，整个过程不得超过2个工作日;
(三)监管银行凭商品房预售款监管账户资金拨付通知书即时拨付。
第二十一条对采用装配式建筑、被动式超低能耗建筑、二星及以上绿色建筑技术建造的商品房项目，将普通商品房项目资金监管额度的40%作为该项目资金监管额度，其余资金按照监管额度外资金拨付标准进行管理。在项目二次结构完成前，县(市、区)住建部门要将该项目达到监管额度所需的资金量足额留存至监管账户，并于二次结构完成后予以首次拨付，其他后续拨付节点、拨付比例仍沿用普通商品房项目资金拨付标准进行管理。
第二十二条监管项目完成首次不动产登记后，开发企业申请拨付账户内剩余监管资金时，可同步申请撤销监管账户，各县(市、区)住建部门经审核通过，并于2个工作日内出具撤销监管通知书后，监管银行应及时办理撤销手续。
第二十三条支持商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估开发企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质开发企业开展保函置换预售监管资金业务，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。开发企业提供商业银行出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，各县(市、区)住建部门应予以准许。
第七章 监督管理和责任义务
第二十四条市住建部门要进一步完善商品房预售资金监管信息系统，牵头做好信息共享等基础性工作，并在全市推广使用;各县(市、区)住建部门、人民银行分支机构、银保监部门、住房公积金管理机构、商业银行等要加强工作配合协作，推动房屋网签备案系统、预售资金监管系统、商业银行业务管理系统等跨行业、跨部门对接，实现相关数据信息共享，提高商品房预售资金监管、服务效能。
第二十五条商品房预售资金监管账户被人民法院冻结的，监管银行应即时向人民法院提示该账户为资金监管账户，并及时通知所属县(市、区)住建部门;资金监管账户被冻结后，开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或购房人因购房合同解除申请退还购房款，经所属县(市、区)住建部门审核同意的，监管银行应及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
第二十六条开发企业有以下行为之一的，由项目所属县(市、区)住建部门责令整改，并按照职责分工，分别由县(市、区)住建部门、监管银行、按揭贷款银行负责追回资金或督促企业筹集资金用于项目建设。
(一)未按规定将全部房价款存入监管账户的;
(二)拖延网签合同备案时间逃避资金监管的;
(三)提供虚假销售信息或刻意隐瞒销售实情逃避监督检查的;
(四)资金未打入监管账户，直接划入上级公司账户或挪作他用的;
(五)提供虚假材料或其他违法手段骗取资金拨付的;
(六)未经县(市、区)住建部门同意，向监管银行提取资金的;
(七)已拨付的监管额度内资金未用于该项目建设的;
(八)其它违法违规行为。
第二十七条开发企业存在本《办法》第二十六条有关行为并在整改期间的，各县(市、区)住建部门可视开发企业行为情节轻重以及造成的负面影响，选择以下一种或多种惩戒方式，对涉嫌违法犯罪行为，移送至司法机关，依法追究刑事责任。
(一)暂停该项目预售资金拨付;
(二)函告网签部门暂停该项目商品房买卖合同网签备案(市主城区需向市住建部门申请暂停该项目商品房买卖合同网签备案);
(三)函告预售审批部门暂停该项目商品房预售许可审批手续;
(四)向社会通报、公示;
(五)向省、市信用管理部门推送不良信息，计入黑名单管理，实施联合惩戒。
第二十八条监管银行要严格按照本规定和监管协议，配合县(市、区)住建部门共同做好商品房预售资金监管工作，加强对监管账户内资金缴存和拨付情况的动态监控，及时建立资金收缴、支出台账，并将收支信息即时告知县(市、区)住建部门。同时，要至少每季度一次与所在县(市、区)住建部门进行集中对账，发现问题立即告知县(市、区)住建部门处理。对违反商品房预售资金监管相关规定和监管协议，未经所在县(市、区)住建部门核实同意，监管银行向项目公司或总公司拨付预售资金的，取消其监管资格，并由监管银行负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任，其受到行政处罚的，两年内不得参与招投标活动。
第二十九条按揭贷款银行要履行好按揭贷款资金存入监管账户职责，对未按规定将按揭贷款打入监管账户等违规行为，按揭贷款银行要负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。按揭贷款银行同时作为监管银行的，由县(市、区)住建部门取消其监管资格，其中，受到行政处罚的，两年内不得参与招投标活动。
第三十条未开设监管账户的商业银行，不得以任何形式收取商品房预售款;开设监管账户的商业银行仅能收取对应预售许可项目的预售款。对违规收取预售款的商业银行要负责将所收预售款退回监管账户，无法退回的依法承担相应赔偿责任。
第三十一条各县(市、区)住建部门要切实履行预售资金监管主体责任，在做好日常资金管理工作的同时，要针对资金缴存、拨付和使用环节的风险点和薄弱点，通过企业实际销售对账、监管银行收支对账、网签信息比对等方式，常态化开展日常监督检查，对检查中发现的问题，厘清问题处置责任主体，属于住建部门职权范畴的，要按规定及时处置;属于金融、司法等其他相关部门职权范畴的，要加强协同协作，及时移交，逐步建立起问题及时发现和快速处置机制，最终实现从建立账户、签订协议、批准预售、房屋销售、资金入账、资金拨出、资金使用、项目交付(撤销账户)的全链条监管闭环。
对各县(市、区)住建部门出现未按工程节点提前拨付资金、达到拨付条件未按时限要求拖延拨付资金、未按照监管额度比例拨付资金等违规行为或监管不力造成监管资金流失的，严肃追责问责，严重的追究其法律责任。
第三十二条建立由市住建部门、人行邢台市中心支行、邢台银保监分局、市住房公积金管理中心为成员单位的预售资金监管联席会议机制，定期对本《办法》执行情况和需协调解决的疑难问题研究会商，定期开展集中监督检查或专项抽查，对发现的违法违规行为，按照职责依法依规进行处罚，对涉嫌违法犯罪行为，移送至司法机关，依法追究刑事责任。
第三十三条各成员单位要各司其职、协同协作、互通信息，做好各职能范围内的预售资金监管工作，对相关监管单位或工作人员违反本《办法》规定，出现违法违规行为，造成监管资金流失的，或在资金划拨过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，严肃追责问责，并依法追究法律责任。
第八章 附则
第三十四条本《办法》由市住房和城乡建设局负责解释，有效期五年。
政策解读：《关于规范商品房预售资金监管的实施办法》的政策解读